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商业房地产投资的商业区域分析-亚博APP

 


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本文摘要:内容摘要:商业房地产的市场需求与其他房地产类型不同,其市场需求受当地产品和服务市场需求的影响。

内容摘要:商业房地产的市场需求与其他房地产类型不同,其市场需求受当地产品和服务市场需求的影响。因此,在分析商业房地产投资时,必须考虑顾客基础、商业区(距离增长效果)和竞争影响等因素。本文从微观分析的角度讨论了当地市场影响商业房地产的最重要因素,如何定义商业区域,如何计算商业房地产供需差距。

关键词:商业房地产投资,商业区分析,商业房地产分析中比其他房地产类型中最重要的多,可以说是商业房地产的唯一分析,也是最重要的分析因素。商业区域一般定义为一定的地理范围(行政区域),该范围内没有一定比例的顾客,要求维持商业零售中心的长期业务。商业区的范围要求该商业房地产类型、规模、职业状态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素,其边界不一定规则,理想状况是同心圆,实质上不一定,很多自然地物、道路等都有可能成为其边界。定义范围后,必须收集不同服务层的人口规模、居民人数、平均家庭收入、人均收入等数据。

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这些数据是市场分析的基础。除了定义商业区,了解销售收入的来源也是最重要的。特定产品或特定服务的所谓可说明销售收入是指来自该产品区域服务区所在地客户购买的销售收入。

外部收益是指来自该产品区或服务区以外的客户销售的销售收入。收益项目是指产品区和服务区内顾客在其他服务区销售的费用。

假设商业零售业的顾客不总是在一个地方或者最近的地方购物,忽视的话,他们有时不会在其他服务区订购。那么,一个地区的萎缩项目不会成为其他服务区的外部收益。调整后的收益是纯萎缩(负)还是清洁外部收益(正值),必须根据分析的产品类型、研究的店铺魅力、实地调查的店铺地理位置和其他业务活动的距离来决定。

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为了最终得出一个地区对某个地理位置的潜在市场需求的结论,一般必须计算服务区和子市场对商业房地产的净利润。确认商业物业服务区的方法,有四种方法可以分析、定义商业区。

它们是客户流量法、人口/支出方法、客户识别法、驾驶时间法。顾客流量法这种方法的基础是计算流量,其中有多少比例停留在店铺前,转入店铺的顾客有多少人卖货。在房地产分析中,交通流量是指车流量和步行人数,明确自由选择哪一种取决于商业房地产的类型。

一些独立国家的商业零售店可能关注的是车流量,因为他们更关心过去车辆停留在店里的比例。所有停留在商店门口的车辆实质上都是潜在客户。

然而,对于位于条形商店中心或大型商场的商业零售店来说,关注的焦点和前者不同。对他们来说,停留车辆中只有一部分顾客最后不会经过他们的店铺,而这些顾客中只有一部分不会转入店铺。因此,这部分商业零售商关注的是步行人数(通过他们店铺的人数),而不是车流量。

这种方法可以回答以下问题:如何计算维持业务所需的大于交通流量,或者等价交通流量后如何计算潜在业务量。如果某个地方的实际交通量相等或低于所需的交通量,则说明该服务区有足够的市场需求,可以给所需的每平方米销售收入。

实质上,服务区出现了交通出入的地理区域。上述方法也可以改进,考虑该地区的变化倾向,判别交通流量有可能减少,有可能减少或维持一定。该方法也可以偏移用于未知当前交通流量,从而区分每平方米的潜在销售收入。使用驾驶时间确认商圈,最重要的是提供可靠的数据,必须开展的调查工作是对周边不可靠的交通路线进行调查,对各交通路线的利用状况、车流平均速度、平均使用量进行调查,对可能去商业区的人进行调查,确认上班主要使用的交通工具、平均行驶速度和时间。

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人口/开支法识别了维持生意所需的商业区域的大小。首先,必须计算经常出现在某些特定用途的空间中保持业务发展所需的人数。

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根据人口密度,可确认明确的商业区域。该方法也可以偏移,在等价人口后,计算某服务区和子市场的潜在销售额。顾客识别方法是根据现有顾客的方向识别店铺的商业区域,主要的大信息提供渠道包括销售点信息(管理顾客地址和邮政编辑)和顾客调查(顾客进入店铺时访问)等。根据控制的信息在地图上显示适当的区域,确定其中哪些属于商业区域。

也可以深入分析对竞争对手的影响。另外,也可以根据商业区内的产品类型和销售量水平进行分解分析。驾驶时间法这种方法的基础是中心地区理论,该理论指出商业区(范围)不受人们为了销售货物而不想上班的距离的影响。

从某商业零售商的角度来看,商业区的定义和商业区内潜在市场需求的估算是最重要的。该方法证实了地理意义上的交易,通过对市场需求和供给(差距)的分析,可以确认维持某个服务所需的商业区域的大小。这种方法也可以偏移,为了给所需的每平方米销售额和服务区的驾驶时间,可以要求商店地址的商品区域面积。

可行性问题成为顾客是否不想在这么近的时间内销售商品。商业区差距分析和重力模型,根据商业区内商业房地产市场差距计算,可以按照以下步骤完成:金属市场需求=商业区人口×人均购物支出额薪酬=竞争商店面积×每平方米年收入(平均销售收入)的重力模型是唯一能够同时分析市场需求(目标顾客的开放)和供(现有商业房地产或竞争)情况的分析工具,因此成为非常简单的方法。如果你告诉顾客总支出(某个地区),你可以预测所有商业房地产(包括将开业的新商店)的年销售收入。

商业零售模型被称为生产制约模型。因为所有店铺的总收入必须相等(未知)顾客的支出总额。基本上,这个模型对某个人口组的顾客有可能消费在商业零售店的商品上的金额等价的概率。这种概率可以通过各竞争店对顾客的比较进行权重调整。

此时,没有必要考虑商业区的定义。随着距离的减少,顾客的消费呈圆形指数化的增加趋势。


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